¿Cuándo bajarán los precios de la vivienda?

Este es un pequeño análisis que hemos realizado desde InterToro. 

En InterToro abrimos hace dos años, pero al igual que los que estáis leyendo este artículo, experimentamos de una manera u otra, y a título personal, la crisis de 2008 y el estallido de la burbuja inmobiliaria. Este dato no es baladí y es importante ya que el sector aún sufre las consecuencias, sea por bueno, especialmente en lo que se refiere al incremento de control de procesos de otorgamiento de financiación hipotecaria, o por malo, por los excesivos requerimientos y capacidad financiera o de ahorro que se exige a los compradores, como el famoso “necesitas el 20% de entrada más el 15% de gastos para comprar una finca urbana destinada a primera residencia”. Partiendo de aquí, dividimos este análisis en tres elementos clave que nos ayudarán a determinar “cuándo bajará el precio” de los inmuebles: 

1. Capacidad financiera, conexión con el contexto socioeconómico, inestabilidad política y mala experiencia adquirida. Oferta-demanda y falta de obra nueva. 

2. Comportamiento post pandémico y “los que vienen de fuera”. 

3. Estrategia comercial, empatía y voluntad “de que pase algo” o de generar ingresos adicionales. 

1)

A la mayoría de las personas, nos gusta simplificar las cosas con el fin de entenderlas cuando no tenemos los datos o las competencias técnicas para extraer conclusiones cuidadosas. Las expresiones “yo lo sé porque lo he vivido” o “volverá a estallar la burbuja” forman parte del día a día y las hemos interiorizado, aunque son afirmaciones que no tardaremos mucho en desmentir. Seguidamente explicamos el por qué. 

Cuando, en el primer párrafo, explicamos que estamos sufriendo las consecuencias de la crisis financiera inmobiliaria de 2008, es porque básicamente han cambiado procesos en cuanto a la concesión de hipoteca (y la ley hipotecaria) así como también se ha dado más peso al Registro de la Propiedad, especialmente para dar seguridad jurídica ante terceros sobre los derechos que versan sobre una finca. También es importante destacar el impacto que tuvo esta crisis en el comportamiento de compradores y vendedores ya que, tal y como hemos comentado, la gente asocia cosas que han pasado con cosas que volverán a pasar de igual manera (los vendedores esperan subir precios hasta el infinito y los compradores que estalle y puedan comprar cosas muy por debajo de valor). Pero ¿esto es así? Pues no. No tiene nada que ver.  

Para saber cuándo bajarán los precios primero hay que entender por qué han subido. La crisis del sector financiero inmobiliario en España se dio precisamente por la falta de control en las tasaciones hipotecarias, así como por la especulación por sí misma. En la actualidad, el incremento de precios de los inmuebles viene derivado básicamente por la falta de oferta y obra nueva, no hay suficiente vivienda en comparación con la demanda que existe. Además, la capacidad financiera de las personas compradoras impide comprar lo que sale a la venta debido al contexto económico social, así como la generación de las expectativas que veremos al final de este análisis. Hay que entender que no es que los precios estén por encima, sino que nuestros ingresos están por debajo de lo que deberían estar. Nos encontramos en un momento donde el precio de la vivienda ha aumentado, pero no debido a los problemas con la especulación inmobiliaria sino por cuestiones ajenas al sector. Sabemos que lo que decimos no es popular, pero preferimos ser transparentes.  

A los promotores inmobiliarios no les sale a cuenta construir fincas con precios asequibles para un núcleo familiar con rentas medias y, por lo tanto, sólo se construye vivienda “ultra sostenible” y de lujo. Sin embargo, tampoco tienen la seguridad de vender debido al contexto socioeconómico en el que nos encontramos y, por lo tanto, no se construye ya que no se tiene la garantía de vender, y aún menos cuando el precio de la materia prima es excesivo. 

Una situación similar sufren las personas que venden finca de segunda mano, ya sean particulares o pequeños inversores. Hace tiempo que entre los APIS suena la misma frase: “no hay producto para vender y, de alquiler, ya ni hablamos”. Los propietarios de finca particular que nos ceden la gestión de la venta de un inmueble lo hacen para solucionar un problema familiar, para paliar el incremento de los intereses de la hipoteca que pagan o, simplemente, porque quieren vivir en una zona más tranquila. Es por todo ello que las inmobiliarias estamos constantemente buscando ofrecer tranquilidad y seguridad en un contexto que invita a todo lo contrario. Tener una vivienda en propiedad da mucha seguridad y es por ello que la mayoría de las personas propietarias optan por no vender o vender a precios por encima de valor ya que, si no, no les “compensa” la transacción. 

Este es un problema que identificamos la mayoría de APIS y es que se pretenden solucionar temas sociales con los inmuebles, y no tienen nada que ver. Esto le sucede tanto al comprador de primera residencia como al inversor que busca generar una renta adicional compensando otras rentas que no son altas. Este hecho deriva en una compraventa con segundas intenciones. Cuando estamos forzados a vender o comprar, la ilusión baja y la experiencia no es tan positiva. Es imprescindible que entendamos que lo primero que nos debe impulsar a comprar (o vender) es la ilusión de hacerlo. Si esperamos que el mercado se desconecte de la realidad social, pueden pasar muchos años. 

Estamos muy conectados (quizás demasiado) con la inestabilidad social y la inseguridad creciente. A alguien le pica un mosquito en Alaska y nosotros sufrimos las consecuencias. No es justo, pero la situación del mercado inmobiliario es totalmente diferente a la de hace 15 años. Ahora, el estado no rescata a los bancos porque estos no están al límite del colapso. Es más, SAREB (el banco “malo” creado para absorber los activos tóxicos) ya ha vendido más del 50% de sus productos durante estos años a precios por debajo de mercado y esta vivienda que vertía los precios a la baja, ya no está. 

No se puede dar la misma solución a un problema totalmente diferente, se deben buscar alternativas tanto para compradores como para vendedores. Se deben buscar fórmulas paralelas a la compraventa tipo como puede ser la flexibilización en las formas de pago: alquileres con opción a compra, compraventas aplazadas o con condición resolutoria, etc. De todas maneras, también es necesario que, desde el estado, se rebaje la carga fiscal que existe en las compraventas. Una buena medida al respecto sería la de suprimir la plusvalía municipal (IIVTNU) con respecto al vendedor, reduciendo la carga fiscal en el incremento patrimonial o suprimiendo el Impuesto de Actos Jurídicos con respecto al comprador con hipoteca (IAJD). 

Los intermediarios podemos poner nuestro granito de arena, pero son los legisladores quienes deben flexibilizar la situación. Desde el Banco Central Europeo (BCE) se está cosechando la economía incrementando el interés del precio del dinero que se dejan entre los bancos para otorgar financiación hipotecaria (Euríbor), con la intención de reducir la demanda y así hacer que bajen los precios. ¿Funciona esta medida? Sí, pero no lo hace de la manera esperada, ni tiene el impacto deseado (especialmente en zonas como la Costa Brava y alrededores). Esta medida funciona a costa de gente que se ve obligada a vender por debajo de precio porque no llega a pagar la hipoteca, o gente que adquiere unas hipotecas a un precio desproporcionado porque no le queda más remedio. Esta medida puede paliar el incremento de precios y hacer que bajen en torno a un 10% o 15%, pero si adquirimos un inmueble con este descuento, lo acabamos pagando con los intereses de la hipoteca y lo hacemos construyendo la operación desde la miseria. ¿Es realmente rentable tensar tanto la economía? ¿Quién gana aquí? En este sentido, la respuesta a “cuando bajarán los precios”, desde el punto de vista económico y social, es sencilla: bajarán en el momento que baje nuestra capacidad de compra o que nos deje de preocupar si un mosquito ha picado a alguien en Alaska. 

2)

Hay otros elementos que explican el aumento de precios y que, aunque son sociales, nos afectan al territorio por la ubicación donde tenemos los inmuebles y por el comportamiento de las personas post pandemia. La tendencia actual de la gente (y desde Intertoro lo corroboramos), es la de buscar inmuebles con patio, terraza, salida, balcón grande, luz, etc. Esto genera un movimiento de personas que se desplazan a zonas totalmente urbanizadas, pero con una densidad de población más baja (gente de ciudades grandes como Terrassa, Barcelona, Girona ciudad, etc.) que se trasladan a zonas donde pueden tener los mismos servicios, pero con más espacio o, simplemente, fincas con patio.  

En las zonas de costa es muy popular (incluso populista) afirmar que es la gente de segunda residencia y las personas que vienen “de fuera” las que hacen que las personas autóctonas no puedan adquirir una finca en propiedad. Esta afirmación es incorrecta y volvemos de nuevo al primer punto: es cierto que vivimos en una zona con fuerte demanda extranjera, pero el movimiento post pandémico hacia la zona ha sido principalmente de primera residencia, concretamente de personas que se han desplazado buscando una mejor calidad de vida. ¿Este hecho ha tenido una relación directa con el incremento de precios? Seguramente sí, pero también ha influido en este factor la gente autóctona que vivía en pisos pequeños y que ha decidido comprar fincas más grandes y con salida en la misma zona. Así pues, volvemos a las mismas conclusiones: la culpa no es de la gente que viene “de fuera” sino que viene propiciada porque los ingresos que tenemos aquí no son altos. 

¿Bajarán los precios cuando la gente deje de comprar aquí? No, ya que entonces el vendedor se resistirá a vender a precio bajo en una de las mejores zonas del mundo como puede ser la Costa Brava y, el constructor, no construirá a un precio económico porque el entorno rural del Baix Empordà está bien protegido (por favor, que siga así). Así pues, desde esta segunda perspectiva, si tuviéramos que responder a la pregunta de “cuándo bajarán los precios”, responderíamos que no bajarán hasta que el valor de la zona donde estamos baje y, eso, esperamos que no pase nunca. 

3)

Cuando hablamos de compraventa de finca inmobiliaria en la zona, debemos tratar varios temas más allá de las características físicas o de la ubicación. Debemos entender que, detrás de cada transacción, hay personas que tienen unos objetivos. La problemática actual es que estos objetivos están cambiando. ¿Esto es una mala noticia? No tiene por qué. Simplemente, como personas vendedoras o compradoras, debemos tener muy claro qué objetivos tenemos y si pueden o no encajar con los objetivos o retos de la otra parte. 

Trabajando con datos reales de los procesos de compraventa que realizamos en InterToro durante el 2022, un 20% eran compras destinadas a segunda residencia. Hasta aquí todo normal ya que estamos en una zona turística, pero que el 100% de los compradores nos solicitaran ayuda para habilitar los inmuebles como vivienda de uso turístico (HUT), fue un hecho destacable. Estos compradores no eran fondos “buitre” ni grandes inversores, es más, la mayoría necesitaban financiación hipotecaria para comprar la finca y la mayoría compraban para uso propio. De este comportamiento concluimos que las necesidades de la gente cambian, así como los objetivos de venta o de compra. Ahora, el/la comprador/a de segunda residencia busca una finca de la que pueda sacar un rendimiento cuando no la utilice a nivel personal y, sinceramente, no lo vemos nada mal (de la misma manera que el patrimonio financiero nos puede dar un rédito, ¿por qué no debería hacerlo el inmobiliario?). Como intermediarios o vendedores, hay que entender que una finca que da un rédito tiene un valor añadido. Efectivamente, esto hace que aumenten los precios, pero a costa de que aumenten los beneficios o, como mínimo, se rebajen las pérdidas de tener una finca “vacía”.  

Por otro lado, desde el punto de vista del/de la vendedor/a, también se busca solucionar problemas asociados con la capacidad financiera (especialmente la subida de las hipotecas), relacionados con la ayuda a familiares o, simplemente, quieren cambiar de finca porque las características físicas de la actual ya no concuerdan con las nuevas necesidades de quien reside en ella. La clave del precio en todo esto reside en que, en ocasiones, independientemente del precio de mercado de una finca, las partes pueden llegar a un entendimiento si ambas han entendido la situación del otro y pueden buscar estrategias conjuntas para llegar al éxito.  

¿Significa pues que la simple empatía es un influenciador en el precio de una finca? Sí. Una cosa es el valor de mercado de un inmueble y, otra muy diferente, el precio que se acaba pagando. Este importe y la forma de pago será acordada por las partes, por lo tanto, es muy importante entender que, aunque el precio es la segunda variable más relevante en una compraventa, tiene más peso la voluntad y la ilusión de las partes por hacer que una compraventa sea efectiva. 

Si, después de todo esto, todavía te preguntas “cuándo bajarán los precios”, pues lo harán pasado el verano, pero no por la situación actual, sino por la situación geográfica (tradicionalmente estamos en una zona que se utiliza de segunda residencia y muchas fincas quedan vacías a final de temporada, lo que hace incrementar la oferta de producto en venta y, consecuentemente, el precio baja en torno al 5-10% de forma habitual). Es decir, el precio de las fincas bajará porque siempre acostumbra a hacerlo a finales de año, especialmente hacia noviembre. 

Paralelamente, la demanda se reduce y se limita a la primera residencia con rentas medias. Esto, sumado al incremento del precio del dinero, puede hacer que el precio baje en torno a un 15% de cara a finales de año. No obstante, hay que plantearnos lo siguiente: ¿tu capacidad de compra será mayor pasado el verano? Quizás el precio será más bajo, pero el precio del dinero que necesites para adquirir la finca también será más alto. Debes valorar si te compensa.  

En definitiva, todo se resume a lo siguiente: a veces deseamos que la situación se adapte a nosotros, pero parece que esto no llega nunca así que, si tienes ilusión por comprar o vender y mejorar tu vida, hazlo e intenta adaptarte al momento, no esperes a que el momento se adapte a ti porque, desgraciadamente, eso no pasará.