{"id":370,"date":"2023-07-27T16:50:14","date_gmt":"2023-07-27T16:50:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.intertoro.com\/?p=370"},"modified":"2023-07-27T17:06:25","modified_gmt":"2023-07-27T17:06:25","slug":"cuando-bajaran-los-precios-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/cuando-bajaran-los-precios-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Quan baixaran els preus de l'habitatge?"},"content":{"rendered":"

Aquest \u00e9s un petit an\u00e0lisi que hem realitzat des d'Intertoro<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

A InterToro vam obrir fa dos anys per\u00f2, igual que els que esteu llegint aquest article, vam experimentar d\u2019una manera o d\u2019un altra, i a t\u00edtol personal, la crisis del 2008 i l\u2019esclat de la bombolla immobili\u00e0ria. Aquesta dada no \u00e9s balad\u00ed i \u00e9s important ja que el sector encara en pateix les conseq\u00fc\u00e8ncies, sigui per bo, especialment pel que fa a l\u2019increment de control de processos d\u2019atorgament de finan\u00e7ament hipotecari, o per dolent, pels excessius requeriments i capacitat financera o d\u2019estalvi que s\u2019exigeix als compradors, com el fam\u00f3s \u201cnecessites el 20% d\u2019entrada m\u00e9s el 15% de despeses per comprar una finca urbana destinada a primera resid\u00e8ncia\u201d. Partint d\u2019aqu\u00ed, dividim aquest an\u00e0lisi en tres elements clau que ens ajudaran a determinar \u201cquan baixar\u00e0 el preu\u201d dels immobles: <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Capacitat financera, connexi\u00f3 amb el context socioecon\u00f2mic, inestabilitat pol\u00edtica i mala experi\u00e8ncia adquirida. Oferta-demanda i manca d\u2019obra nova.<\/strong> <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
      \n
    1. Comportament post-pand\u00e8mic i \u201cels que venen de fora\u201d.<\/strong> <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
        \n
      1. Estrat\u00e8gia comercial, empatia i voluntat \u201cde que passi quelcom\u201d o de generar ingressos addicionals.<\/strong> <\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        <\/p>\n\n\n\n

        1)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        A la majoria de persones ens agrada simplificar les coses per tal d\u2019entendre-les quan no tenim les dades o les compet\u00e8ncies t\u00e8cniques per extreure\u2019n conclusions acurades. Les expressions \u201cjo ho s\u00e9 perqu\u00e8 ho he viscut\u201d o \u201ctornar\u00e0 a esclatar la bombolla\u201d formen part del dia a dia i les hem interioritzat tot i que s\u00f3n afirmacions que no trigarem gaire a desmentir, seguidament expliquem el per qu\u00e8. <\/p>\n\n\n\n

        Quan, en el primer par\u00e0graf, expliquem que estem patint les conseq\u00fc\u00e8ncies de la crisis financera immobili\u00e0ria del 2008, \u00e9s perqu\u00e8 b\u00e0sicament han canviat processos en quant a la concessi\u00f3 d\u2019hipoteca (i la llei hipotec\u00e0ria) aix\u00ed com tamb\u00e9 s\u2019ha donat m\u00e9s pes al Registre de la Propietat, especialment per donar seguretat jur\u00eddica davant de tercers sobre els drets que versen sobre una finca. Tamb\u00e9 \u00e9s important destacar l\u2019impacte que va tenir aquesta crisis en el comportament de compradors i venedors ja que, tal i com hem comentat, la gent associa coses que han passat amb coses que tornaran a passar de la mateixa manera (els venedors esperen pujar preus fins a l\u2019infinit i els compradors que peti tot i que puguin comprar coses molt per sota de valor). Per\u00f2, aix\u00f2 \u00e9s aix\u00ed? Doncs no. No t\u00e9 res a veure.  <\/p>\n\n\n\n

        Per saber quan baixaran els preus primer s\u2019ha d\u2019entendre per qu\u00e8 han pujat. La crisis del sector financer immobiliari a Espanya es va donar precisament per la manca de control en les taxacions hipotec\u00e0ries aix\u00ed com per l\u2019especulaci\u00f3 per s\u00ed mateixa. En l\u2019actualitat, l\u2019increment de preus dels immobles ve derivat b\u00e0sicament per la manca d\u2019oferta i obra nova, no hi ha suficient habitatge en comparaci\u00f3 amb la demanda que hi ha. A m\u00e9s, la capacitat financera de les persones compradores impedeix comprar el que surt a la venda a causa del context econ\u00f2mic social, aix\u00ed com la generaci\u00f3 de les expectatives que veurem al final d\u2019aquest an\u00e0lisi. Cal entendre que no \u00e9s que els preus estiguin per sobre, sin\u00f3 que els nostres ingressos estan per sota del que haurien d\u2019estar. Ens trobem en un moment on el preu de l\u2019habitatge ha augmentat per\u00f2 no a causa dels problemes amb l\u2019especulaci\u00f3 immobili\u00e0ria sin\u00f3 per q\u00fcestions alienes al sector. Sabem que el que diem no \u00e9s popular, per\u00f2 preferim ser transparents.  <\/p>\n\n\n\n

        Als promotors immobiliaris no els surt a compte construir finques amb preus assequibles per a un nucli familiar amb rendes mitjanes i, per tant, nom\u00e9s es construeix habitatge \u201cultra sostenible\u201d i de luxe. No obstant aix\u00f2, tampoc tenen la seguretat de vendre a causa del context socioecon\u00f2mic en qu\u00e8 ens trobem i, per tant, no es construeix ja que no es t\u00e9 la garantia de vendre, i encara menys quan el preu de la mat\u00e8ria prima \u00e9s excessiu. <\/p>\n\n\n\n

        Una situaci\u00f3 similar pateixen les persones que venen finca de segona m\u00e0, ja siguin particulars o petits inversors. Fa temps que entre els APIS sona la mateixa frase: \u201cno hi ha producte per vendre, i de lloguer ni parlar-ne\u201d. Els propietaris de finca particular que ens cedeixen la gesti\u00f3 de la venda d\u2019un immoble ho fan per solucionar un problema familiar, per pal\u00b7liar l\u2019increment dels interessos de la hipoteca que paguen o, simplement, perqu\u00e8 volen viure en una zona m\u00e9s tranquil\u00b7la. \u00c9s per tot aix\u00f2 que les immobili\u00e0ries estem constantment buscant oferir tranquil\u00b7litat i seguretat en un context que convida a tot el contrari. Tenir un habitatge en propietat dona molta seguretat i \u00e9s per aix\u00f2 que la majoria de persones propiet\u00e0ries opten per no vendre o vendre a preus per sobre de valor, ja que si no, no els hi \u201ccompensa\u201d la transacci\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

        Aquest \u00e9s un problema que identifiquem la majoria d\u2019APIS i \u00e9s que es pretenen solucionar temes socials amb els immobles, i no tenen res a veure. Aix\u00f2 li succeeix tant al comprador de primera resid\u00e8ncia com a l\u2019inversor que cerca generar una renda addicional compensant altres rendes que no s\u00f3n altes. Aquest fet deriva en una compravenda amb segones intencions. Quan estem for\u00e7ats a vendre o comprar, la il\u00b7lusi\u00f3 baixa i l\u2019experi\u00e8ncia no \u00e9s tan positiva. \u00c9s imprescindible que entenguem que el primer que ens ha d\u2019impulsar a comprar (o vendre) \u00e9s la il\u00b7lusi\u00f3 de fer-ho. Si esperem que el mercat es desconnecti de la realitat social, poden passar molts anys. <\/p>\n\n\n\n

        Estem molt connectats (potser massa) amb la inestabilitat social i la inseguretat creixent. A alg\u00fa li pica un mosquit a Alaska, i nosaltres patim les conseq\u00fc\u00e8ncies. No \u00e9s just, per\u00f2 la situaci\u00f3 del mercat immobiliari \u00e9s totalment diferent a la de fa 15 anys. Ara, l\u2019estat no rescata els bancs perqu\u00e8 aquests no estan al l\u00edmit del col\u00b7lapse. \u00c9s m\u00e9s, SAREB (el banc \u201cdolent\u201d creat per absorbir els actius t\u00f2xics) ja ha venut m\u00e9s del 50% del seus productes durant aquests anys a preus per sota de mercat i, aquest habitatge que abocava els preus a la baixa, ja no hi \u00e9s. <\/p>\n\n\n\n

        <\/p>\n\n\n\n

        \"\"<\/figure>\n\n\n\n

        No es pot donar la mateixa soluci\u00f3 a un problema totalment diferent, s\u2019han de buscar alternatives tant per a compradors com per a venedors. S\u2019han de buscar f\u00f3rmules paral\u00b7leles a la compravenda tipus com pot ser la flexibilitzaci\u00f3 en les formes de pagament: lloguers amb opci\u00f3 a compra, compravendes apla\u00e7ades o amb condici\u00f3 resolut\u00f2ria, etc. De totes maneres, tamb\u00e9 cal que, des de l\u2019estat, es rebaixi la c\u00e0rrega fiscal que existeix en les compravendes. Una bona mesura al respecte seria la de suprimir la plusv\u00e0lua municipal (IIVTNU) pel que fa al venedor, reduint la c\u00e0rrega fiscal en l\u2019increment patrimonial o suprimint l\u2019Impost d\u2019Actes Jur\u00eddics pel que fa al comprador amb hipoteca (IAJD). <\/p>\n\n\n\n

        Els intermediaris podem posar el nostre granet de sorra, per\u00f2 s\u00f3n els legisladors qui han de flexibilitzar la situaci\u00f3. Des del Banc Central Europeu (BCE) s\u2019est\u00e0 collant l\u2019economia incrementant l\u2019inter\u00e8s del preu del diner que es deixen entre els bancs per atorgar finan\u00e7ament hipotecari (Eur\u00edbor), amb la intenci\u00f3 de reduir la demanda i aix\u00ed fer que baixin els preus. Funciona aquesta mesura? S\u00ed, per\u00f2 no ho fa de la manera esperada, ni t\u00e9 l\u2019impacte desitjat (especialment en zones com la Costa Brava i rodalies). Aquesta mesura funciona a costa de gent que es veu obligada a vendre per sota de preu perqu\u00e8 no arriba a pagar la hipoteca, o gent que adquireix unes hipoteques a un preu desproporcionat perqu\u00e8 no li queda m\u00e9s remei. Aquesta mesura pot pal\u00b7liar l\u2019increment de preus i fer que baixin entorn a un 10% o 15%, per\u00f2 si adquirim un immoble amb aquest descompte, l\u2019acabem pagant amb els interessos de la hipoteca i ho fem construint l\u2019operaci\u00f3 des de la mis\u00e8ria. \u00c9s realment rentable tensar tant l\u2019economia? Qui guanya aqu\u00ed? En aquest sentit, la resposta a \u201cquan baixaran els preus\u201d, des del punt de vista econ\u00f2mic i social, \u00e9s senzilla: baixaran en el moment que baixi la nostra capacitat de compra o que ens deixi de preocupar si un mosquit ha picat a alg\u00fa a Alaska. <\/p>\n\n\n\n

        <\/p>\n\n\n\n

        2)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Hi ha altres elements que expliquen l\u2019augment de preus i que, tot i que s\u00f3n socials, ens afecten al territori per la ubicaci\u00f3 on tenim els immobles i pel comportament de les persones post pand\u00e8mia. La tend\u00e8ncia actual de la gent (i des d\u2019Intertoro ho corroborem), \u00e9s la de cercar immobles amb pati, terrassa, sortida, balc\u00f3 gran, llum, etc. Aix\u00f2 genera un moviment de persones que es desplacen a zones totalment urbanitzades per\u00f2 amb una densitat de poblaci\u00f3 m\u00e9s baixa (gent de ciutats grans com Terrassa, Barcelona, Girona ciutat, etc.) que es traslladen a zones on poden tenir els mateixos serveis per\u00f2 amb m\u00e9s espai o, simplement, finques amb pati.  <\/p>\n\n\n\n

        A les zones de costa \u00e9s molt popular (fins i tot populista) afirmar que \u00e9s la gent de segona resid\u00e8ncia i les persones que venen \u201cde fora\u201d les que fan que les persones aut\u00f2ctones no puguin adquirir una finca en propietat. Aquesta afirmaci\u00f3 \u00e9s incorrecta i tornem de nou al primer punt: \u00e9s cert que vivim en una zona amb forta demanda estrangera, per\u00f2 el moviment post pand\u00e8mic cap a la zona ha estat principalment de primera resid\u00e8ncia, concretament de persones que s\u2019han despla\u00e7at buscant una millor qualitat de vida. Aquest fet ha tingut una relaci\u00f3 directa amb l\u2019increment de preus? Segurament s\u00ed, per\u00f2 tamb\u00e9 ha influ\u00eft en aquest factor la gent aut\u00f2ctona que vivia en pisos petits i que ha decidit comprar finques m\u00e9s grans i amb sortida en la mateixa zona. Aix\u00ed doncs, tornem a les mateixes conclusions: la culpa no \u00e9s de la gent que ve \u201cde fora\u201d sin\u00f3 que ve propiciada perqu\u00e8 els ingressos que tenim aqu\u00ed, no s\u00f3n alts. <\/p>\n\n\n\n

        Baixaran els preus quan la gent deixi de comprar aqu\u00ed? No, ja que llavors el venedor es resistir\u00e0 a vendre a preu baix en una de les millors zones del m\u00f3n com pot ser la Costa Brava i, el constructor, no construir\u00e0 a un preu econ\u00f2mic perqu\u00e8 l\u2019entorn rural del Baix Empord\u00e0 est\u00e0 ben protegit (si us plau, que segueixi aix\u00ed). Aix\u00ed doncs, des d\u2019aquesta segona perspectiva, si hagu\u00e9ssim de respondre a la pregunta de \u201cquan baixaran els preus\u201d, respondr\u00edem que no baixaran fins que el valor de la zona on estem baixi i, aix\u00f2, esperem que no passi mai. <\/p>\n\n\n\n

        <\/p>\n\n\n\n

        \"\"<\/figure>\n\n\n\n

        3)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Quan parlem de compravenda de finca immobili\u00e0ria a la zona, hem de tractar diversos temes m\u00e9s enll\u00e0 de les caracter\u00edstiques f\u00edsiques o de la ubicaci\u00f3. Hem d\u2019entendre que, darrera de cada transacci\u00f3, hi ha persones que tenen uns objectius. La problem\u00e0tica actual \u00e9s que aquests objectius estan canviant. Aix\u00f2 \u00e9s una mala not\u00edcia? No t\u00e9 per qu\u00e8. Simplement, com a persones venedores o compradores, hem de tenir molt clar quins objectius tenim i si poden o no encaixar amb els objectius o reptes de l\u2019altre part. <\/p>\n\n\n\n

        Treballant amb dades reals dels processos de compravenda que vam realitzar a InterToro durant el 2022, un 20% eren compres destinades a segona resid\u00e8ncia. Fins aqu\u00ed tot normal ja que estem en una zona tur\u00edstica, per\u00f2 que el 100% dels compradors ens sol\u00b7licitessin ajuda per habilitar els immobles com a habitatge d\u2019\u00fas tur\u00edstic (HUT), va ser un fet destacable. Aquests compradors no eren fons \u201cvoltor\u201d ni grans inversors, \u00e9s m\u00e9s, la majoria necessitaven finan\u00e7ament hipotecari per comprar la finca i la majoria compraven per a \u00fas propi. D\u2019aquest comportament concloem que les necessitats de la gent canvien, aix\u00ed com els objectius de venda o de compra. Ara, el\/la comprador\/a de segona resid\u00e8ncia busca una finca de la qual en pugui treure un rendiment quan no la utilitzi a nivell personal i, sincerament, no ho veiem gens malament (de la mateixa manera que el patrimoni financer ens pot donar un r\u00e8dit, perqu\u00e8 no ho hauria de fer l\u2019immobiliari?). Com a intermediaris o venedors, cal entendre que una finca que dona un r\u00e8dit t\u00e9 un valor afegit. Efectivament, aix\u00f2 fa que augmentin els preus per\u00f2 a costa de que augmentin els beneficis o, com a m\u00ednim, es rebaixin les p\u00e8rdues de tenir una finca \u201cbuida\u201d. vivienda de uso tur\u00edstico (HUT)<\/a>, fue un hecho destacable. Estos compradores no eran fondos “buitre” ni grandes inversores, es m\u00e1s, la mayor\u00eda necesitaban financiaci\u00f3n hipotecaria para comprar la finca y la mayor\u00eda compraban para uso propio. De este comportamiento concluimos que las necesidades de la gente cambian, as\u00ed como los objetivos de venta o de compra. Ahora, el\/la comprador\/a de segunda residencia busca una finca de la que pueda sacar un rendimiento cuando no la utilice a nivel personal y, sinceramente, no lo vemos nada mal (de la misma manera que el patrimonio financiero nos puede dar un r\u00e9dito, \u00bfpor qu\u00e9 no deber\u00eda hacerlo el inmobiliario?). Como intermediarios o vendedores, hay que entender que una finca que da un r\u00e9dito tiene un valor a\u00f1adido. Efectivamente, esto hace que aumenten los precios, pero a costa de que aumenten los beneficios o, como m\u00ednimo, se rebajen las p\u00e9rdidas de tener una finca “vac\u00eda”.  <\/p>\n\n\n\n

        D\u2019altra banda, des del punt de vista del\/de la venedor\/a, tamb\u00e9 es busca solucionar problemes associats amb la capacitat financera (especialment la pujada de les hipoteques), relacionats amb l\u2019ajuda a familiars o, simplement, volen canviar de finca perqu\u00e8 les caracter\u00edstiques f\u00edsiques de l\u2019actual ja no concorden amb les noves necessitats de qui hi resideix. La clau de tot aix\u00f2 envers el preu \u00e9s que, en ocasions, independentment del preu de mercat d\u2019una finca, les parts poden arribar a una entesa si ambdues han ent\u00e8s la situaci\u00f3 de l\u2019altre i poden cercar estrat\u00e8gies conjuntes per arribar a l\u2019\u00e8xit.  <\/p>\n\n\n\n

        Significa doncs que la simple empatia \u00e9s un influenciador en el preu d\u2019una finca? S\u00ed. Una cosa \u00e9s el valor de mercat d\u2019un immoble i, una altra molt diferent, el preu que s\u2019acaba pagant per aquest immoble. Aquest import i la forma de pagament ser\u00e0 acordada per les parts, per tant, \u00e9s molt important entendre que, tot i que el preu \u00e9s la segona variable m\u00e9s rellevant en una compravenda, t\u00e9 m\u00e9s pes la voluntat i la il\u00b7lusi\u00f3 de les parts per fer que una compravenda sigui efectiva. <\/p>\n\n\n\n

        Si, despr\u00e9s de tot aix\u00f2, encara et preguntes \u201cquan baixaran els preus\u201d, doncs ho faran passat l\u2019estiu, per\u00f2 no per la situaci\u00f3 actual, sin\u00f3 per la situaci\u00f3 geogr\u00e0fica (tradicionalment estem en una zona que s\u2019utilitza de segona resid\u00e8ncia i moltes finques queden buides a final de temporada, fet que fa incrementar l\u2019oferta de producte en venda i, conseq\u00fcentment, el preu baixa entorn al 5-10% de forma habitual). \u00c9s a dir, el preu de les finques baixar\u00e0 perqu\u00e8 sempre acostuma a fer-ho a finals d\u2019any, especialment cap al novembre. <\/p>\n\n\n\n

        Paral\u00b7lelament, la demanda es redueix i es limita a la primera resid\u00e8ncia amb rendes mitjanes. Aix\u00f2, sumat a l\u2019increment del preu del diner, pot fer que el preu baixi entorn a un 15% de cara a finals d\u2019any. No obstant aix\u00f2, cal plantejar-nos el seg\u00fcent: la teva capacitat de compra ser\u00e0 millor passat l\u2019estiu? Potser el preu ser\u00e0 m\u00e9s baix per\u00f2, el preu del diner que necessitis per adquirir la finca, tamb\u00e9 ser\u00e0 m\u00e9s alt. Has de valorar si et compensa.  <\/p>\n\n\n\n

        En definitiva, tot es resumeix amb el seg\u00fcent: a vegades desitgem que la situaci\u00f3 s\u2019adapti a nosaltres per\u00f2 sembla que aix\u00f2 no arriba mai aix\u00ed que, si tens il\u00b7lusi\u00f3 per comprar o vendre i millorar la teva vida, fes-ho i intenta adaptar-te al moment, no esperis a que el moment s\u2019adapti a tu perqu\u00e8, malauradament, aix\u00f2 no passar\u00e0. <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Peque\u00f1o an\u00e1lisis realizado desde la perspectiva de Intertoro en qu\u00e9 explicamos los tres elementos clave que nos ayudar\u00e1n a determinar cu\u00e1ndo bajar\u00e1 el precio de los inmuebles.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":373,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[32],"tags":[40,36,37,39,38],"class_list":["post-370","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-compraventa","tag-burbujaimmobiliaria","tag-euribor","tag-hipoteca","tag-intereses","tag-preciovivienda"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/370","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=370"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/370\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":380,"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/370\/revisions\/380"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/373"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=370"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=370"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.intertoro.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=370"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}